СУБАРЕНДА. ЕСТЬ ЛИ ПЛЮСЫ?

В каждый кризис на рынке коммерческой недвижимости растет предложение площадей в субаренду (причем в любом сегменте). Так компании пытаются снизить бремя арендных платежей и свести дебет с кредитом.

По данным аналитиков Times к концу июня скрытая вакансия на офисном рынке Москвы составила 200 тыс. кв. м. Это больше, чем в период пандемии.

Такие блоки, как правило, выигрывают у открытой экспозиции в ставках и состоянии помещений. Спойлер: не всё так здорово. Давайте вместе разбираться в плюсах и минусах!

Начнем с плюсов.

В сделке по субаренде каждая сторона выигрывает по-своему:

▪️ собственник продолжает получать стабильный денежный поток, при этом не вкладывая время и финансы в поиск нового арендатора,

▪️ основной арендатор экономит на операционных расходах и штрафах за досрочное расторжение договора,

▪️ а субарендатор получает офис с хорошей отделкой и ставкой ниже рынка, при этом снять офис в субаренду легче, чем заполучить тот же блок с рынка. Но есть нюансы.

Риски – основной минус субаренды.

Прежде всего, для субарендатора, который, по сути, лишен всяких прав и полностью зависит от первичного арендатора и собственника помещения.

▪️ Во-первых, у арендатора меньше пространства для маневров, чем у собственника – он сам ограничен сроком и условиями договора, поэтому для субаренды придется как можно подробнее расписать все возможные сценарии развития событий (например, досрочное расторжение договора с прямым арендатором).

По сути, согласование условий субаренды (или переуступки прав по договору аренды на новую компанию) — это трехсторонние переговоры, в которых определяются не только условия текущей субаренды, но и взаимоотношения сторон после завершения договора.

Это сложно, поэтому, как правило, собственник старается перевести такие переговоры на заключение прямой аренды и неохотно добавляет в договор пункт о возможности сдачи площадей кому-то ещё, стараясь контролировать пул резидентов. Ведь для хорошей репутации бизнес-центра нужны «хорошие» арендаторы: серьезные, известные, стабильные. Это залог притяжения таких же «хороших» компаний в будущем.

Но даже если возможность субаренды предусмотрена, нового клиента все равно придется согласовать с собственником. Это закон, в прямом смысле: без документального согласия со стороны собственника субаренда будет считаться незаконной, при этом он всегда может отказаться без объяснения причин и придется искать другого клиента на свои «метры». Это время, за которое по-прежнему придется платить полную стоимость аренды.

▪️ Во-вторых, ответственность за имущество в любом случае остается на прямом арендаторе (просто держим это в уме).

▪️ В-третьих, субаренда - краткосрочная история, по итогам которой нужно будет передоговариваться с собственником на прямую аренду или искать новое помещение, а переезды – всегда не просто. Кроме того, временный «угол» с чужой корпоративной стилистикой подойдет, пожалуй, только небольшому стартапу, состоящему из 5-10-20 сотрудников. В этом случае переждать «бурю» в теплом соседстве с крупной компанией - неплохая идея, возможно, это даже перерастет в полноценное сотрудничество или новый проект.

Но мы же помним о возможности арендовать гибкий офис (или коворкинг) с приличным ремонтом, приемлемым бюджетом и без привязки к чужим условиям и срокам?!

Важный момент: многие офисы с опцией субаренды не видны рынку (чтобы не портить репутацию бизнес-центра и компании арендатора), о них знают только консультанты. Поэтому, если хотите узнать о них – шепните в директ, мы расскажем!