Коворкинги сегодня - самый быстрорастущий и перспективный сегмент рынка коммерческой недвижимости, и Москва, не стала исключением в этом общемировом тренде. Именно поэтому вложения в гибкие офисные пространства стремительно растут, а заинтересованность ими со стороны потенциальных инвесторов сегодня необычайно высока и обоснована. Если вы тоже хотите вложить накопления в коворкинг - эта статья для вас! Об экономике сегмента рассказывает Сергей Назаров, генеральный директор компании Times Estate.
Перспективы.
По итогам 2020 года столичный рынок коворкингов хоть и показал значительный рост (примерно 30%), однако, его объем еще очень далек от мировых показателей: чуть больше 1% в общем объеме офисного предложения, тогда как в европейских столицах этот показатель находится на уровне 5% (так, например, в Лондоне – лидере этого сегмента – доля гибких офисов в общем объёме составляет 5,1%, в Амстердаме, занимающем вторую строчку рейтинга – 5%). Исходя из мировой практики, можно говорить о том, что рынок коворкингов Москвы еще не насыщен, имеет приличный потенциал и будет расти ближайшие 5-10 лет. При этом с точки зрения окупаемости инвестиций Москва более привлекательный объект, чем Европа: вложений требуется меньше, а возвращаются они инвестору гораздо быстрее. Подтверждение - выход в 2019 году на столичный рынок международного оператора сети коворкингов WeWork.
Спрос.
По итогам последних двух лет можно наблюдать ярко выраженную тенденцию роста доли самозанятого населения: увеличивается количество фрилансеров, стартапов и предпринимателей, которые до недавнего времени считались основными потребителями на рынке коворкингов. Одновременно за последние 2-2,5 года стал более выражен интерес и спрос на сервисные пространства со стороны международных корпораций: по нашим данным около четверти площадей коворкингов сейчас заняты крупными корпоративными арендаторами: «Тинькофф» (более 7 тыс. кв. м, SOK), Ozon (более 6 тыс. кв. м, SOK), МТС (около 5 тыс. кв. м, Workki), Сбербанк (4,7 тыс. кв. м, Manufaqtury), «Яндекс» ( 4,5 тыс. кв. м, Business Club), «Яндекс.Маркет» (3,9 тыс. кв. м, Workki), Банк «Открытие» (3 тыс. кв. м, SOK), Red Wings (около 1,5 тыс. кв. м, Prowork).
Инвестирование.
Как и в любой нише, существуют различные варианты бизнес-моделей при открытии коворкинга. Рассмотрим примерную экономику объекта площадью 1 тыс. кв.м (для удобства расчетов) с учетом аренды площадки. Но, нужно учитывать, что средняя площадь гибкого офисного пространства в Москве сегодня составляет около 1,6 тыс. кв.м, а наиболее выгодной является площадь 2 тыс. кв.м.
Итак, на открытие коворкинга потребуется около 45-50 млн. рублей, которые включают:
- капитальные затраты на обустройство (около 40 тыс. на 1 кв. м) – подготовка проекта, ремонт, закупка мебели и техники. Это одна из основных статей расходов (примерно 44% бюджета), на которой не стоит экономить, ведь от дизайна и удобства коворкинга будет зависеть количество времени, которое клиенты готовы проводить у вас;
- операционные расходы на период строительства и запуска: аренда, создание продукта (лого, сайт, страницы в соц.сетях и пр.), маркетинговая раскрутка (в том числе рекламные акции на открытие), ФОТ и текущие расходы. Еще около 3 млн. рублей.
В дальнейшем операционные (постоянные) расходы будут состоять из аренды, коммунальных платежей, ФОТа персонала (менеджер, администраторы, уборщики, охрана), закупку расходных материалов и рекламу. Это также потребует от инвестора около 1,5-2 млн. рублей в месяц.
Здесь важно учитывать начальное состояние помещения и класс проекта – от этого будет зависеть срок подготовки помещения и итоговый объем объём вложений. В среднем открытие коворкинга занимает 3-4 месяца, раскрутка, привлечение постоянных клиентов – еще около 4 месяцев.
Таким образом, нужно быть готовым работать в убыток или в «0» первые 6-8 месяцев. Выход на точку безубыточности проекта будет достигнут примерно к 15-18 месяцам с даты открытия (средний показатель, который сильно зависит от профессионализма управляющего объектом). Как правило, к этому сроку (при условии отсутствия форс-мажоров) достигается заполняемость объекта на уровне 80-85 %, и инвестор начинает получать стабильный доход.
Доход.
В каждом конкретном случае необходимо учитывать совокупность факторов, влияющих на доходность: это, в первую очередь, локация и транспортная доступность, обеспечивающие стабильный спрос на рабочие места в коворкинге.
Именно поэтому сервисные офисы открываются в крупных и востребованных деловых локациях: чуть менее 70% всех площадей расположены внутри ТТК, в «Москва-Сити» - 13%, за пределами ТТК - менее 12%.
На втором месте – стоимость рабочего места (основная статья дохода). Конечно, резиденты будут стремиться снизить расходы на аренду, однако престижность, набор услуг и уровень сервиса также оказывают влияние на выбор. Цены на коворкинг формируются за счет совокупности нескольких факторов: локации, технического оснащения офиса, срока аренды (чем больше срок, тем дешевле стоимость месяца), вариантов аренды (фиксированное или не фиксированное рабочее место, небольшой кабинет или целый этаж), набора включенных в стоимость сервисов.
На данный момент средняя стоимость на услуги коворкинг-центров в Москве составляет 15-16 тыс. рублей в месяц за нефиксированное рабочее место. При этом стоимость рабочего места в коворкингах Москва-Сити обойдется резиденту в 25 тыс. рублей, а ближе к ТТК она снижается до 6-8 тысяч. Фиксированное рабочее место дороже – около 19-20 тыс. рублей в месяц (в премиум сегменте - до 35 тысяч). Отдельные тарифы помогут привлечь разную целевую аудиторию: комплексное обслуживание – для корпоративных клиентов, почасовая аренда – для фрилансеров и небольших команд.
Дополнительно можно заработать на сдаче в аренду конференц-залов, переговорных, проведении мастер-классов, съемок и других мероприятий. Эти статьи составляют около 20% дохода коворкинга. Также некоторые операторы предлагают бухгалтерское и юридическое обслуживание, продажу юридических адресов и даже кейтеринг.
Риски.
Конечно же, необходимо оценить риски, которые могут снизить доход коворкинга или привести к его закрытию.
К основным можно отнести:
- конкурентов.
Оцениваем не только успешные проекты сервисных центров, но и классические офисы в ближайшем окружении и ценовом сегменте: смотрим стоимость, заполняемость, количество проводимых мероприятий, постоянных клиентов и обязательно создаем свой уникальный продукт;
- минус на старте.
Этот пункт решается созданием необходимого резерва на первые месяцы, когда бизнес будет убыточен;
- персонал.
От сотрудников зависит многое: от скорости раскрутки объекта до общего впечатления и, соответственно, количества постоянных клиентов;
- сезонность.
В период праздников стоит сосредоточиться на проведении выставок, фестивалей, семинаров, концертов и пр. Это позволит нивелировать низкую заполняемость рабочих мест.
Итог.
Безусловно, мы рассмотрели примерную модель вымышленного коворкинга. В каждом отдельном случае возможны нюансы и расхождения с нашими расчетами: любая особенность помещения, условий договора аренды и контрактов с поставщиками и подрядчиками способны повлиять на финансовый результат бизнеса. Однако, общие показатели сегмента говорят о выгодности этого бизнеса: в среднем, доходность коворкинга после выхода на точку безубыточности составляет 14-17 %, а полная окупаемость вложений редко занимает больше 2 лет.
Читайте на сайте "CRE.RU"
