ПРОГНОЗЫ TIMES ESTATE ПО ОФИСНОМУ РЫНКУ.

Сфера коммерческой недвижимости, как и вся российская экономика переживает период турбулентности. Ежедневное изменение условий способствует росту неопределенности развития событий в будущем. Специалисты компании Times Estate подготовили краткий обзор по офисному рынку и сделали прогноз по основным трендам.

Спрос

Всё внимание на IT-сферу и госструктуры.

Мы по-прежнему наблюдаем высокий уровень спроса на качественные помещения в столице, однако изменилась его структура. Доля крупного (преимущественно российского) бизнеса, заинтересованного в приобретении и аренде больших блоков, выросла, при общем сокращении интереса со стороны малого и среднего бизнеса. Это вполне объяснимо: в текущих условиях часть компаний малого и среднего бизнеса ликвидируется и уходит с рынка или занимает выжидательную позицию.

Одновременно смещается интерес в сторону покупки отдельных офисов, этажей и зданий с целью сохранения финансов и с перспективой развития компаний в будущем. Несмотря на отток части IT-специалистов, формировавших основной спрос на офисы, в том числе гибкие, IT-сектор сохраняет статус «активистов» рынка: российские разработчики занимают освободившиеся ниши, а учитывая меры поддержки со стороны правительства, стоит ожидать пролонгации этого эффекта в ближайшие годы.

Также внимание в текущем году стоит обратить на госсектор, со стороны которого ожидаем оживления спроса на аренду офисов.

Вакантность

Умеренный рост и никакой паники.

Окажут влияние три основных фактора:

• Уход с рынка части малого и среднего бизнеса. Как следствие вырастет вакансия в коворкингах и небольших блоках (до 1000 кв. м). 
• Уход с рынка части зарубежных компаний. Это пессимистичный сценарий, который, скорее всего, не случится. Тем не менее он возможен, в этом случае освободятся 15-17% блоков в самых топовых локациях и бизнес-центрах. 
• Оптимизация действующих контрактов. Если компаниям не удастся договориться с собственником об уменьшении ставки, следующим шагом будет уменьшение арендуемой площади или сдача излишков в субаренду. Однако, предыдущие кризисные моменты научили арендодателей и арендаторов договариваться и находить компромиссные варианты сотрудничества.

Быстрее всех восстановятся коворкинги с их гибкими контрактными условиями и возможностью аренды вариативного количества рабочих мест, а вот арендодателям классических офисов придётся немного уступить, чтобы сохранить арендаторов.

Важно понимать, что к этому кризису офисный рынок Москвы подошел с минимальной вакансией и высоким спросом на качественные блоки, сформировав определенный дефицит, который поможет удержать вакансию в рамках 15% по итогам года.

Ввод

Снижение ввода. Переход на BTS. Проектирование на STOP.

Девелоперы переходят на безопасную стратегию по реализации новых проектов: строительство в формате build-to-suit. Это вполне оправданно: репутационные и финансовые риски девелопера в такой системе полностью закрыты. О переходе на build-to-suit уже заявили Stone Hedge (бизнес-центр в Костомаровском переулке на 15 600 кв. м и на Ходынской улице на 14 800 кв. м), AFI Development (промзона «Алтуфьевское шоссе) и Hutton Development. При этом уже начатое строительство идет согласно утвержденным форматам.

Заявленный в конце прошлого года объем нового строительства, скорее всего, будет снижен на 30-50%. Одновременно, архитектурные бюро сообщают, что проектирование некоторых объектов остановлено до стабилизации рынка, что скажется на рынке недостатком нового спекулятивного ввода в ближайшие 5 лет.

Одновременно часть проектов будет пересмотрена: они либо сильно подорожают (при использовании европейского оборудования, материалов и технологий), либо изменится уровень потребительских характеристик и появятся сложности с исполнением международных стандартов (при использовании российских и азиатских аналогов).

При этом снижение темпов ввода позволит сохранить вакантность на небольшом уровне и будет являться своего рода стабилизатором рынка.

Коворкинги

Заполняемость 85% и перспективы восстановления спроса.

На середину марта нескольким компаниям с головным офисом за рубежом пришлось закрыть офисы, при этом заполняемость площадок снизилась на 10% по сравнению с январем текущего года - до 85%.

Количество розничных клиентов, арендующих до 20 рабочих мест, снижается, также уменьшается срок аренды – с месяца до недели или даже одного дня. Однако, это временное явление и в течение 3-6 месяцев ситуация стабилизируется, отдельные специалисты и малый бизнес вернутся в коворкинги, а вслед за ними в гибкие офисы могут переехать компании из классических офисов, оптимизирующие арендуемые площади.

Инвестиции

Рост частных инвестиций. Деофшоризация.

Инвестиции сейчас активны в первую очередь со стороны частных инвесторов (об этом свидетельствуют частые запросы с бюджетом до 100 млн рублей). Накопленный капитал прежде всего вкладывают в недвижимость, как залог сохранности и стабильности в период турбулентности.

Коммерческая недвижимость (особенно с действующими арендными контрактами) является чуть ли не единственным вариантом для инвестирования – у других инструментов риски сильно превышают выгоду. Даже жилой сектор, который расцвел к концу 2021 года, с ростом ипотечных ставок резко потерял своё преимущество.

При этом сделки с переходом права собственности с гражданами «недружественных стран» (их 48, включая страны ЕС, США, Японию, Великобританию) осложняются необходимостью получения специального разрешения правительственной комиссии. Это относится, в том числе и к зарубежной недвижимости, и к зарубежным девелоперам. Исключение - если российский застройщик зарегистрирован на «недружественный» офшор, но при этом бенефициар — российский резидент. В этом случае разрешение правкомиссии не понадобится, но информацию о российских бенефициарах раскрыть придется. Безусловно, этот закон вносит долю неопределенности и затрудняет отработанные «схемы» вывода капитала заграницу. В краткосрочной перспективе мера будет способствовать «оседанию» российских денег в стране. По крайней мере в перспективе ближайших 3-6 месяцев.

Итог

Мы наблюдаем за перестройкой всей экономической системы и механизмов её регулирования. У большого числа компаний и предпринимателей уже есть опыт прохождения кризисных ситуаций, поэтому сейчас они используют то, чему научились в 2008, 2014 и 2020 годах, ищут новые возможности, партнеров и пути реализации своих планов.

Дополнительной поддержкой послужит отечественный капитал, который в условиях невозможности вывода за границу будет способствовать восстановлению экономики и бизнеса, совместному поиску путей решения сложившегося кризиса.

Безусловно, за периодом турбулентности последует спад экономики. При этом российские компании, пришедшие на смену западным корпорациям, начнут осваивать освободившиеся ниши, помогут стабилизировать ситуацию, а их дальнейшее развитие будет способствовать росту экономики.


Читайте на сайте "CRE.RU"