Ввод новых объектов
Около 230 тысяч кв.м новых офисных центров вышло на рынок по итогам прошедшего 2020 года. Это на 44% меньше запланированного и на 41% меньше уровня 2019 года.
Учитывая неопределенность, вызванную ограничительными мерами, девелоперы заморозили строительство большинства объектов. К концу года деятельность на стройках возобновилась и количество выведенных на рынок площадей оказалось больше, чем предполагали пессимистичные прогнозы первых месяцев пандемии.
Среди новых объектов преобладает А класс (более 75% от общего значения). Расположены они в наиболее престижных московских деловых районах – ММДЦ Москва-Сити (Neva Towers), Центральный район города (Смоленский Пассаж II) и Ленинградский проспект (ВТБ Арена парк).
Предположительно, в 2021 году количество новых офисных площадей будет сопоставимо с 2020 годом. Скорость ввода и поведение девелоперов во многом будут зависеть от скорости восстановления рынка: учитывая снижение поглощения в 2020 году, профильные застройщики могут заморозить некоторые проекты, наблюдая за поведением пользователей офисов.
Вакантность
На конец 2020 года доля вакантных площадей класса А незначительно увеличилась и составила 12%, вакантность офисов класса В снизилась до 6%. Увеличение вакантности в классе А объясняется вводом в эксплуатацию новых крупных проектов, площади которых были незаполненными – «ВТБ Арена Парк» (офисная площадь 28 969 кв.м) и Neva Towers (60 283 кв.м).
К концу текущего года, вероятнее всего, произойдет незначительная корректировка показателя до 12,1–12,3%, связанная с прогнозируемым вводом новых качественных проектов, площади в которых могут оказаться пустыми. В классе B, наоборот, ожидается дальнейшее снижение вакантности до 5,5–5,7% к концу 2021 года, из-за небольшого объема планируемых к вводу офисов.
Структура
В 2020 году увеличилось количество площадей, предлагаемых в субаренду (4% от общего предложения). На конец года этот показатель превысил 100 000 кв.м, что в 1,5 раза больше 2019 года.
Среди компаний, которые реализуют часть площадей в субаренду: Deloitte («Белая Площадь»), KPMG («Башня на Набережной»). В 2021 году субаренда останется актуальной, её объем сохраниться на уровне 2020 года.
Отличительной особенностью 2020 года стал большой объем сделок по пересмотру коммерческих условий, а также полному или частичному отказу арендаторов от площадей. Основной объем сделок этого типа пришелся на конец года (более 60%). Это объясняется завершением переговорного процесса между арендаторами и собственниками помещений, начавшегося в первые месяцы ограничительных мер. В первом полугодии 2021 года арендаторы продолжат оптимизацию арендуемых площадей и поиск более выгодных опций.
Сделки
Около 1,4 млн. кв.м. московских офисных центров продано и сдано в аренду в прошедшем году. Это на 29% меньше результата 2019 года. Основной объем пришелся на офисы небольшой площади (до 1 000 кв.м.) — около 57%.
По большей части, спрос на офисы сейчас формируют банки и финансовые компании, а также сектор коммуникаций, технологий и медиа структур. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год
В 2021 году тренд на восстановление спроса сохраниться, однако он останется ниже предыдущих лет.
Ставки
Средняя ставка аренды офисов по итогам 2020 года незначительно выросла:
В классе А примерно на 2% (25 500 руб. за кв.м в год без учета операционных расходов и НДС).
В классе В чуть больше 1% (17 122 руб. за кв.м в год без учета операционных расходов и НДС).
Небольшой рост ставок объясняется вводом новых проектов со ставкой выше среднего значения.
В 2021 году не ожидается увеличения стоимости текущих свободных офисов. Более того, в зданиях с большой долей вакантных площадей собственники будут более гибкими в общении с потенциальными арендаторами. По мере заполнения крупных объектов, которые вышли на рынок в конце 2020 года со значительным количеством свободных площадей, ставки могут незначительно корректироваться.
Критерии выбора
По итогам оптимизации арендуемых помещений, а также в следствие увеличившейся вакантности, многие компании сместили фокус при подборе помещения с географии на наличие комфортной городской среды.
Высоким спросом пользуются высоколиквидные офисы в знаковых объектах города (ММДЦ Москва-Сити и Центр), где по-прежнему наблюдается нехватка качественного предложения офисных пространств. Сейчас для компаний, чей бизнес вырос в период пандемии, отличная возможность занять площади в премиальных объектах на относительно выгодных для себя условиях.
Новые офисные центры, строящиеся за пределами ТТК будут пользоваться спросом лишь в том случае, если сотрудники компаний-арендаторов почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса.
Читайте на сайте "Office News"
