Трансформация началась: кто создает спрос на качественные офисы.
Уход из России крупных международных компаний ставит перед переживающим неизбежную трансформацию рынком офисной недвижимости новые вызовы. Как будет развиваться отрасль в текущей ситуации, «Стройгазета» выяснила у участников и партнеров премии PROESTATE & TOBY AWARDS 2022.
- По мнению директора по аналитике и маркетинговым концепциям ГК «Пионер» Евгения Межевикина, положительная динамика на рынке офисной недвижимости начала наблюдаться с начала лета. Текущий объем предложения офисов класса А находится на уровне 237 тыс. кв. м (более 600 лотов). Основной объем предложения (65%) сформирован компактными лотами — офисными блоками до 200 кв. м, на которых преимущественно и сконцентрирован покупательский интерес.
Средняя цена предложения в данном сегменте, по данным на начало июля, составила 378 тыс. рублей/кв. м, за шесть месяцев показатель продемонстрировал уверенную положительную динамику на уровне +10%. Ценовой рост в сегменте был обусловлен фактическим изменением как цен в проектах — увеличением себестоимости, повышением стадии строительной готовности, — так и структуры предложения, выходом на рынок новых объектов.
- Особенностью сегодняшней ситуации, по словам руководителя департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристины Недря, стало то, что значительную долю из общего объема всех сделок I полугодия составили сделки купли-продажи и большая их часть пришлась на строящиеся объекты. «По нашим оценкам, такая тенденция сохранится и в ближайшей перспективе. В числе причин, объясняющих концентрацию спроса в строящихся объектах, — отсутствие релевантного предложения в действующих объектах, увеличение стоимости качественного актива за период строительства и существенный рост цен на жилую недвижимость», — отметила эксперт, уточнив, что в первой половине года основной спрос на офисы генерировали госкорпорации, а также компании в области транспорта и логистики, банковского и финансового секторов. Тенденция на формирование основного спроса на аренду крупных офисных блоков (от офисного этажа) начала формироваться еще в прошлом году. В то время наблюдался острый дефицит таких предложений. Поэтому сегодня при высвобождении лучших офисных блоков в центральных локациях они могут собрать отложенный спрос при согласовании комфортных условий аренды. Кроме того, в ближайшей перспективе ожидается рост интереса к офисным площадям со стороны иностранных компаний дружественных стран, которые активно рассматривают российский рынок.
- «Если в марте-апреле офисная недвижимость продолжала тенденции 2021 года, то по итогам II квартала уже заметна определенная трансформация рынка, — убежден генеральный директор компании TimesEstate Сергей Назаров.
Во-первых, изменилась структура спроса: малый и средний бизнес уменьшает занимаемые площади, а крупный — увеличивает. В связи с резкой переориентацией бизнеса на российский и азиатский рынки мы увидели значительное оживление производственного и добывающего сектора. Это преимущественно крупные российские корпорации, которые укрепляются и расширяются на фоне снижения конкуренции со стороны западных компаний».
Кроме того, отмечает эксперт, уже сейчас виден результат переговоров с азиатскими странами — компании начинают постепенно заходить на российский рынок и поддерживать спрос на качественные офисы.
Во-вторых, изменилась структура предложения. Как и в 2020 году, в кризис пандемии, мы видим рост скрытой вакансии: с начала года предложение увеличилось в пять раз, с 40 до 200 тыс. кв. м. Это относится как к субаренде, так и к переуступке прав по договору. Компании (российские подразделения международных корпораций, выкупившие бизнес, а также средний российский бизнес) хотят оптимизировать занимаемые площади, избавляясь от «запасов», которые держали под расширение штата. Их выход из договора сдерживается крупными штрафами, поэтому сдача части офиса в субаренду или полная переуступка прав по действующему договору — единственный путь для многих. «В то же время переговорный процесс об изменении условий или расторжении договора может длиться до шести месяцев, поэтому мы ожидаем выход на рынок около 100-150 тыс. кв. м офисов к концу года, таким образом, скрытая вакансия перерастет в открытую и достигнет 15% (сейчас она находится на уровне 11%)», — заявил Сергей Назаров.
В-третьих, изменился подход девелоперов. Часть проектов, заявленных к реализации, но еще не вышедших на стройку, переводят в формат build-to-suite. Это в равной степени относится как к классическим, так и к сервисным офисам. Общее количество новых проектов в 2022-2023 годах снижено более чем вдвое по сравнению с прогнозами конца 2021-го, что также сдерживает рост вакантности и подогревает интерес рынка к освобождающимся качественным площадям.
Наконец, изменились контракты: срок их действия уменьшился с 5-7 лет в 2015 году до 1-3 лет сегодня. Горизонт планирования в условиях существующей неопределенности у многих компаний сократился, что привело к формированию отдельного требования к сроку договора. «До кризиса 2020 года с этой точки зрения более выигрышно смотрелись сервисные офисы, предлагавшие краткосрочные контракты, но собственники классических офисов также стали более «сговорчивыми» и сегодня помимо годовых контрактов готовы предложить более гибкие условия досрочного расторжения договора, частичную компенсацию капитальных вложений и сниженную ставку относительно рынка», — рассказал эксперт.
При этом на рынке по-прежнему сохраняется дефицит новых качественных офисных помещений.
Коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева объясняет это замедлением девелоперской активности: в условиях сформировавшейся турбулентности застройщики заняли выжидательную позицию, в связи с чем разработка большей части новых девелоперских проектов будет приостановлена, сроки сдачи строящихся проектов перенесены, что приведет к минимальному или нулевому приросту в среднесрочной перспективе новых качественных офисных площадей. «Любому бизнесу необходимо время, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Поэтому большинство участников рынка сегодня занимают выжидательную позицию, и мы не видим резкого снижения ставок аренды, даже несмотря на рост вакансии из-за ухода иностранных компаний.
Тем не менее, уже сейчас мы наблюдаем изменение структуры спроса и предложения, а также пересмотр подхода компаний к организации рабочих мест, а это значит, что трансформация рынка уже началась», — резюмировал основатель международной премии PROESTATE & TOBY AWARDS, вице-президент РГУД Павел Гончаров.
Кстати:
До конца года в Москве будет введено 26 коворкингов и сервисных офисов (115 тыс. кв. м гибких офисных площадей). По данным CORE.XP, в I квартале было открыто 8 новых площадок, во II квартале — 6, к началу второго полугодия общая площадь всех открытых объектов достигла 337 720 кв. м. В I полугодии объем сделок аренды сервисных помещений составил 67 тыс. кв. м. Рынок гибких офисов сегодня обеспечивают 73 оператора, 10 крупнейших формируют 61% предложения. В тройке лидеров BusinessClub, Space 1 и SOK.
Читайте на сайте "Строительная газета"
