Очевидно, что с 2013 года, когда разрабатывался предыдущий вариант классификации офисной недвижимости, многие параметры претерпели значительные изменения, а что-то и вовсе утратило свою актуальность. В связи с этим в октябре 2021 года была принята новая версия классификации, которая включает в себя ряд обновлений, отражающих современные тенденции и реалии офисного рынка.
Давайте разберем, в чём же заключаются отличия между двумя стандартами и как они соотносятся с реальной ситуацией на рынке офисной недвижимости.
Класс
Первое глобальное отличие – исключение из списка класса С и прекращение сертификации объектов подобного уровня.
Считаем это справедливым и уже давно напрашивающимся решением. Ну, правда, 99% клиентов даже не смотрит в их сторону, потому что это уже как-то не модно и даже немножко стыдно в современном мире здоровой и экологичной среды.
Технологии
Вполне логично из предыдущего пункта вытекает повышение требований к качеству среды. Современное инженерное оборудование, профессиональная управляющая компания и автоматизация процессов – основные критерии, которые теперь обязательны для офисной недвижимости.
Вот пять доказательств технологического прорыва, которые стали полноправными участниками новых стандартов:
- наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем (обязательно для объектов класса А и B+);
- интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS (обязательно для объектов класса А с 2023 года);
- наличие приточно-вытяжной вентиляции по проекту 60 кубических метров в час на одного сотрудника из расчета 6 кв.м. офисных помещений на человека. Кондиционирование – чиллер-фанкойл, расчетная мощность по холоду 1 квт на 15 кв.м арендопригодной площади (обязательно для объектов класса А и B+);
- возможность программирования лифтов по карте доступа в офис (обязательно для объектов класса А);
- наличие специализированного программного обеспечения и/или мобильного приложения по автоматизации управления и эксплуатацией недвижимости, а также взаимодействия с арендаторами (обязательно для А и В+ с 2023 года).
Кроме технологий изменились условия выбора управляющей компании – опыт управления объектами более 5 лет стал обязательным во всех классах.
Экологичность и здоровая среда
Разумеется, новая классификация не смогла бы оставить экологическую составляющую без внимания, ведь сегодня качество офиса не только в оборудовании и сервисе, но и в его соответствии мировым «зеленым» стандартам, принципам здоровой и комфортной среды для всех.
- Так, например, наличие экологического сертификата по мировым стандартам станет обязательным с 2024 года. Это требование будет актуально для всех классов офисной недвижимости.
- А с 2025 года обычным явлением станет и раздельный сбор мусора, включая лампы и источники питания. Нужно отметить, что сегодня уже достаточно приличное количество бизнес-центров активно сортируют мусор и собирают бытовые отходы своих арендаторов, за что им огромное уважение и плюс в карму.
- Требования к отделке и организации внутреннего пространства также эволюционировали: энергоэффективные технологии и материалы, которые раньше были преимуществом новых высококачественных проектов, теперь необходимое условие.
Помимо этого, для помещений класса А высота потолков увеличилась до «чистых» 3,3 метров, и шаг колонн теперь имеет фиксированный минимум - 6х6. А вот наличие фальшпола уже обязательно для всех объектов.
- Очень радостно, что общественные пространства становятся доступными и для маломобильных групп населения: обеспечение доступа для них теперь тоже обязательно для всех классов зданий.
Транспортная доступность
А вот к транспортной доступности требования, можно сказать, снизились. Учитывая темпы строительства метро, БКЛ и в принципе развития транспортной системы города, теперь не только центр в почёте, но и окраины, если там есть остановка хоть какого-то общественного транспорта. Это теперь относится и к классу В.
Парковка
Здесь тоже объяснимые и вполне понятные послабления: обеспеченность машиноместами полностью исключили из новой классификации.
Разумеется, это связано прежде всего с тем, что в реальности требования, которые предъявлялись раньше к обеспеченности бизнес-центра машиноместами часто были невыполнимыми. Ну как в центре найти минимум 1 машиноместо на 100 кв.м площади, когда подземный паркинг построить невозможно, вокруг только городские парковки, а земля по цене бриллиантов? Кроме того, если пользоваться общественным транспортом, который правительство города всячески развивает, то без личного авто и вовсе можно обойтись, решили все и дружно убрали этот пункт.
Дополнительные параметры
Обратим внимание на два требования, которые исчезли из новой классификации: видимость объекта со стороны главных транспортных артерий и архитектурная ценность здания (субъективная оценка того, насколько хорошо объект вписывается в окружающую застройку).
Первый пункт объяснимо следует из требований к транспортной доступности, а про второй поговорим чуть подробнее. Согласитесь, сегодня строительство как никогда настроено на изменение облика города: масштабный редевелопмент промзон, строительство новых футуристических небоскребов и благоустройство общественных зон – всё это, ну, никак не вписывается в облик города с типовой советской застройкой. Безусловно, это не относится к центру с архитектурными памятниками и историческими зданиями, которые, без сомнения, нельзя менять и закрывать, как бы сильно этого ни хотелось инвесторам. Речь, конечно, о новом строительстве за пределами Садового кольца. В условиях полицентричности эти районы выходят на первый план в строительстве новых бизнес-парков и офисных комплексов нового поколения.
Заключение
Итак, как видим, новая классификация вполне отражает современные тенденции и требования, ставшие необходимыми и обязательными для создания благоприятной среды для человека. На наш взгляд, это то, что давно хотелось поменять и то, что справедливо на сегодняшний день.
Читайте на сайте "CRE.RU"
